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来源：大众彩票app下载2024-08-11 17:48

47家房企仅2家销售增长，逆袭靠的是什么？******

　　1月份以来，各大房企陆续披露了2022年的销售情况。截至1月16日，以克而瑞发布的2022年全年销售榜序列为参考，目前已有47家上市房企发布了2022年全年的未经审核经营数据，其中同比降幅在50%以上的房企数量多达25家。

　　不过，仍有开发商取得了亮眼的成绩，越秀地产与仁恒置地成为行业内唯二全年销售业绩保持同比增长的企业，增幅分别为8.6%、14.3%。

　　其中，越秀地产在2022年完成合约销售额1250.3亿元，超额完成全年1235亿的目标，也是TOP20房企中唯一实现正增长的企业。事实上，2022年4月以来，越秀地产基本上每个月的销售业绩都保持着同比向上，9月份的同比增幅更是高达178%。

　　明源不动产研究院认为，背靠国资委和广州地铁，越秀地产获取了许多地段、资源良好的优质项目，并形成了TOD开发模式。数据显示，越秀地产的TOD类型项目在2022年上半年实现销售额120.7亿，同比增长58.8%。

　　在房地产蒙眼狂奔的年代，国企往往受制于包括负债率在内的多重要求，在规模扩张方面处于劣势。随着2020年下半年“三道红线”等规定的出台，行业进入深度调整期，整体负债保持在低水平的国资背景开发商反而获得了相对更大的加杠杆空间，使其得以在行业下行周期中能更好地把握机会，获取更多好项目。

　　据海通证券研报，2020年以来，越秀地产的总借贷规模保持增长的态势，从2020年末的约678亿元增长至2021年末的约755亿元，并进一步上涨至2022年上半年末的约845亿元，这一指标较2021年同期增长约12%。该机构认为，国企开发商加大借债规模，是因为其销售增长高于平均水平，愿意积极收购新地。

　　越秀地产也正是在这一期间保持着颇高的拿地力度。据克而瑞统计，2021年在18个城市共新增37幅土地，新增投资总建筑面积达918万平方米；2022年上半年也累计新获取了16幅土地，建筑面积近346万平方米。在2021年和2022年上半年，越秀地产的拿地销售比分别达到0.76和0.67，远高于行业平均水平，投资强度可见一斑。

　　同时，由于行业的持续下探，土地市场竞争明显减弱，使得尚有余力的开发商得以“捡漏”优质地块。越秀地产便在广州2022年的第四批集中供地中，以底价41.16亿元拿下两宗地块，其中一宗位于宅地断供多年的海珠滨江西板块。

　　某华南房企人士向记者分析，“在行业下行期内，拿得多，位置又好，优质货值上去了，销售额自然也就上去了。”

　　值得一提的是，在2022年7月份“停贷潮”的影响下，出于对项目停工的担忧，国央企背景成为开发商的一项关键优势。据一TOP20房企内部人士透露，“‘停贷潮’影响了大家对民企的信心，认为民企的交付可能会出问题，因此更愿意去买国央企的房子。”

　　这也促使央国企背景的开发商表现在2022年下半年获得了更好业绩表现，例如在2022年12月，保利发展、华润置地的合约销售额同比增幅分别为55.76%、9.8%。

　　对于不追求规模的仁恒置地来说，能够逆势向上的关键之一则是其对高端住宅市场、改善类需求的聚焦。这一定位恰契合了当前市场的主流需求。据中指院调研，2022年度进行了置业的人群中，约38%是进行改善置业，较2021年增加5个百分点，位列各大购房原因之首。

　　反映在仁恒置地的销售上便是颇高的销售去化率。据克而瑞数据，2022年6月末，位于上海杨浦的仁恒·海上源项目推出372套房源，吸引了近1800组客户参与认购并全部售罄，单项目销售近60亿元，单价超11万元/平方米。

　　仁恒置地与越秀地产相似之处在于对一二线等高能级城市的聚焦。

　　据仁恒置地披露，2022年，在上海、苏州、无锡、天津、新加坡五个城市中，其共实现合约预售约554.83亿元，占全年销售额的约81.5%。

　　而越秀地产则以大湾区为核心。明源不动产研究院数据显示，2022年前11个月，仅广州一城便为越秀地产贡献了超600亿元销售额，占全年销售的约6成，其他主力城市如杭州、长沙、苏州、武汉等也均为热点一二线城市。这些热点一二线城市的高韧性，让越秀、仁恒置地在今年严峻的行业环境下，承受了更小的市场冲击。

　　区域深耕亦是滨江集团在2022年能保持住规模、实现排名提升的关键因素之一。据滨江集团方面披露，该公司2022年全年累计实现销售金额1539亿元，同比降幅仅为9%；位列行业第13位，较2021年同期前进9位，这也是滨江集团历史最佳排名。

　　这其中，滨江集团在大本营杭州分别以网签金额718.05亿元和565.21亿元，继续蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜双料冠军。2022年，滨江更是因在杭州集中供地中挥金如土而备受关注。据克而瑞，滨江2022年拿地金额达到785.2亿，同比增加22%，布局几乎全部位于杭州。

　　滨江集团董事长戚金兴将此总结为“没有舍近取远”。“城市中心有地拿，就不到外围拿；杭州有地，就尽量少到浙江其他地区拿地；浙江有地，就尽量少到长三角其他区域拿地；长三角有地，就尽量不到全国其他地区拿地。”戚金兴在近期的公司年会上表示，“这样会让你的半径、你的优势充分得到体现。”戚金兴认为，尽管近来利好政策不断，但2023年的行业形势仍不容乐观，未来需要通过继续在优势城市、优势城市中的优势地段、做企业发展过程中已经形成“拳头”的优势产品，来保持自身竞争力。

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东西问｜周俊：如何向德国读者讲述黄鹤楼故事？******

　　中新社北京1月5日电题：如何向德国读者讲述黄鹤楼故事？

　　作者周俊德国明斯特大学中国研究中心主任

　　习近平总书记在中共二十大报告中强调：“深化文明交流互鉴，推动中华文化更好走向世界。”

　　国际友城关系既是国家总体外交的重要组成部分，也是民间外交的重要载体。友城关系亲不亲，关键在民心，深入推进友城间的民心相通是新时代中国民间外交的重点议题。讲好城市文化故事，是打破文化壁垒、深化他国民众对城市及所在国家认知，促进民心相通的有效途径。

　　将“讲好中国故事，促进文明互鉴”聚焦到讲好城市文化故事，是我们的工作创新点。我们与武汉合作，将“黄鹤楼”和伯牙子期知音故事这些武汉特有的宝贵文化资源，置于人类共有精神财富的坐标系中，指出其世界普遍文化意义。我们重新创作出版了德文版《黄鹤楼》和《知音故事》，这也是德国市场推出的第一个中国城市故事系列。这两部作品的问世受到德国政界、企业界、文化教育界、环保界好评。如德国垃圾分类之父、环保行业协会主席哈仁康普所说，他从《知音故事》中看到的不仅是伯牙子期因音乐留下的千古佳话，还看到了中国在治理生态环境中发出的、寻找共同推进构建人类命运共同体的呼声。他希望能携手中方在生态文明建设上共谱知音合作新篇章。

德语版《知音故事》的封面。受访者供图

　　挖掘文化，科学调研

　　用创新方式讲好城市传统文化故事。城市传统文化作为城市的“魂”与“根”，既是城市故事素材取之不尽的源头活水，也是中华民族的精神命脉。我们将创新国际传播方式融入到讲好城市传统文化故事中，达到好的传播效果。

　　诚如德国市长协会(该协会有3000多市长会员)主席马库斯·乐为所说，《黄鹤楼》和《知音故事》是他担任市长协会主席以来看到的第一本来自中国的城市故事书，一个城市没有文化故事，相当于一个人没有灵魂。他说，从长远来说，德中城市双边关系的主旋律，应该是文化交流、文明互鉴及在此基础上建立的信任机制。仅建立在经济合作上而没有文化的交流是短期的，不可持续的。

德语版《黄鹤楼》的封面。受访者供图

　　采用科学手段和方式，对传播对象和市场进行基础性调研和应用型研究。马克·吐温曾说过，“给你带来麻烦的，不是你不知道的事，而是你自以为知道、其实错误的事。”在国际传播中也存在这种因为不做市场调研对受众市场和群体认知偏差及不足的情况。如何将调研决策制引入到中华文化国际传播中，是当前迫切需要解决的问题。

　　如《黄鹤楼》，多数中国人通过崔颢和李白的诗词认识了解黄鹤楼；但通过调研，我们发现德国是童话之乡，德国大多数城市有童话故事，所以我们重新将《黄鹤楼》改编成童话故事，很受欢迎。我们采用图书出版的形式，也是经过市场调研，发现德国人喜欢读书，而图书市场关于中国的书很少。

湖北武汉黄鹤楼景色迷人。赵广亮摄

　　通过调研，我们也发现不少影响城市品牌传播的问题，如城市标识和城市品牌的脱节：很多人知道大熊猫，但不知道雅安；德国有龙舟节，但很少人知道龙舟和宜昌、汨罗的关系，多数人不知道屈原的故事。引入科学调研决策制，对传播市场和受众做了科学调研，就会发现传播瓶颈和问题，寻找到解决方案，找到最佳传播方式、渠道和最有效传播路径、传播人群，而不是仅仅依托媒体单一渠道——尤其在深化传播方面，立体多元的传播方式尤为重要。

德国柏林动物园内的大熊猫双胞胎“梦想”“梦圆”与母亲“梦梦”。大熊猫是中国对外交往中的“友好使者”。彭大伟摄

　　不止翻译，久久为功

　　国际传播不等于翻译，翻译不等于国际传播，这是两个不同的概念。城市文化国际传播不是简单地把原文翻译成外语，而是需要收集整理加工、进行创造性转化发展、当代价值和世界意义挖掘。

　　德国格林童话故事流传世界受到喜爱，是因为格林兄弟花费毕生精力收集整理民间故事进行重新创作。目前中国城市不少优秀的传统文化故事，多处于原始状态，需要进行加工整理再创作。《黄鹤楼》和《知音故事》德文版的创作过程，正是在不改变原意的条件下，对传统文化进行创造性转化发展、挖掘当代价值和世界意义。

　　同样，作品在海外市场翻译了德文，也并不等于做了国际传播。如二十多年前鲁迅作品被译成德文，但鲁迅在德国还说不上家喻户晓。2019年，德国杜塞尔多夫和中国绍兴联合举办过“鲁迅与海涅——大师对话”活动，我发现鲁迅在德国的影响力不能与海涅在中国比。作品翻译出来，如果不推广传播、走向社会、走向民间，只会停留在象牙塔内被束之高阁。

某展览展出的《鲁迅手稿全集》等图书吸引市民。赵文宇摄

　　可持续性传播奖励机制的建立。文化推广是一项长期工程，需要制定系统的推广传播战略，分阶段、有步骤地进行。因此需要建立相应激励机制，让传统短期断层的传播方式向长期可持续性转型。

　　就像中国驻杜塞尔多夫总领事杜春国对《黄鹤楼》和《知音故事》模式的总结：久久为功，善作善成。《黄鹤楼》和《知音故事》之所以在德国慢慢产生影响力，是因为德文版出版后，每年寻找新渠道做深度传播，从进入学校、图书馆、书店，到参加中国节、龙舟节等民间活动，再到作为首部中国作品入围登上国际母语节的舞台……没有一系列的后期深入推广，不可能产生深刻影响力。

　　国际传播不是在海外每年参一次展，做一次推介就够了，这也违背文化传播规律。优秀传统文化作为最深厚的文化软实力，需要不断深化可持续性推广。所以在评奖机制上，要鼓励做深度推广，不仅仅评选年度最佳传播奖，更要激励优秀作品的可持续性传播。

　　对接产业，创新思路

　　发挥城市文化传播在城市国际化建设中的功能和作用。不少城市把国际传播等同于在外媒发新闻稿，没有与城市国际化发展所需的产业链进行对接。我们在《黄鹤楼》和《知音故事》的传播试点中，对精准传播对象采用定量和定性的调研传播方式，在武汉大学城的国际化建设、德国环保高新技术产业链的对接、高端人才的引进等方面收到德方积极反馈，提出加强与武汉的创新务实合作，取得良好传播效果。

　　我们发现，创新城市文化传播是城市招商引资、招才引智的金字招牌。尤其疫情初期，在世界抹黑武汉的舆论旋涡中，我们凭借两部作品的影响力，在德国狂欢节上推出第一也是唯一支持武汉的花车，为武汉去污名化，消除偏见误解，携手共同抗疫，也为武汉疫情后国际市场复苏发挥了一定作用。

2020年德国明斯特狂欢节上，“一号”游行花车两侧贴有中德文“武汉必胜”标语，为中国、为武汉加油。彭大伟摄

　　一线工作的国际传播者，如果思路和方法不创新，很难把城市文化传播出去。《黄鹤楼》和《知音故事》不仅积极推动两个故事走进德国民间，而且计划推向全球。(完)

　　作者简介：

　　周俊，博士，德国明斯特大学中国研究中心主任，湖北大学客座教授，德国明斯特地区记者协会副主席，德国城市电视台联盟中国顾问，知名社会学家，社会活动家和资深媒体人。长期以来从事德中城市管理对比研究，中国城市品牌国际策划和中华文化国际传播。 2004年拍摄德文版纪录片《汉斯在武汉》，创作出版德国市场第一个中国城市文化故事系列《黄鹤楼童话故事》和《知音故事》，受到德国各界一致好评，并作为案例入选2021年出版的智库文献《中国国际传播发展研究》。在中德文化交流中的创新实践和贡献曾受德国国家电视一台、电视二台、西德电视台WDR、RTL、SAT1、PRO7、N24、《图片报》、《威斯特法伦新闻》、《明斯特日报》和广播电台等德国媒体采访报道。

　　（文图：赵筱尘巫邓炎）

[责编：天天中]

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